论述以房养老政策如何且行且完善——上海知名刑事案件辩护律师

以房养老政策只是看上去很美? 随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之1的以房养老在国内试点初即被寄予期待，认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。 作为国内首款以房养老保险产品，**人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)产品”于3月25日获得保监会审批通过，在北京、上海、广州和武汉4个试点城市推出。老人在参保后，将房产抵押给保险公司，由专业的评估机构对房产进行评估，**人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品，**人寿不参与分享房产价值上涨部分，无论房价涨跌，老人都将领取固定的保险金。当老人身故后，**人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用，剩余金额将返还给老人的继承人。 在上海政策试点后，有近70位老人前来咨询。通过律师调查、房屋抵押登记、公正等相关手续后，7月2日，**人寿上海分公司向第1位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第1笔养老金。 据**人寿湖北分公司相关人员介绍，公司在1定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。据统计，此款保险产品因人而异，受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响，每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保，每月可领取养老金为1.8万元左右。 而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，**人寿、**人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造**人寿的“货币型模式”和**人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。 但各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。记者在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有**人寿1家，如**人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。**人寿上海分公司总经理王*龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。“最怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司最担心的情况。” 1项新政敌不过“养儿防老”观念? 上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。 其1，受传统养老观念影响，认同度不高。在中国“养儿防老”的传统观念影响下，1些人难以接受“以房养老”。‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦1辈子挣来的房子未来成为别人的。 其2，以房养老成难以满足老人精神方面需求。有失独老人表示，等将来两口子去世时，会把唯1的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己孩子命名的爱心基金，用于教育事业。 其3，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统1的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。 以房养老实则是1款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。 另外，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。 其4，按揭期限也难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。 根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，1旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。 政策如何且行且完善? 很多居民普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。1方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高;另1方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要‘守着金饭碗讨饭’，会有更多人接受‘以房养老’等养老方式。 与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：政策是否已经设计好?监管能不能到位?老人领取养老金会不会有风险?给吃定心丸，还需且行且完善。